房案周评│“跳单”买家是否对房屋中介构成违约?

日期:2018-09-09 作者:广和律师·冯利 浏览:76

(转载)广和律师·冯利

 

“跳单”买家是否对房屋中介构成违约?

 

通过中介买房对于买家来说,往往会比较省时省力一些。因为中介手上握有大量的房源信息,可以根据买家需要迅速匹配出符合标准的房子。买家在获得便利的同时,往往也就意味着需支付一笔额外的中介费用。此时,有一些买家在获得房源资料后会越过中介,直接与卖家签订《买房买卖合同》,企图省掉这一笔额外的支出。本文将通过两个案例对比分析买方“跳单”,撇开房屋中介直接与业主签订房屋买卖合同,其行为是否对房屋中介构成违约。

 

案例一:(2017)闽0782民初860号

 

案情简介:买家赵某与中介公司百佳信息所联系有意购买独栋房产,百佳信息所提供了房屋所有人汤某的房产信息。在百佳信息所的带领下,赵某实地查看了该房产表示满意并与百佳信息所签订了购买房产的委托合同。双方对该房屋的价格在磋商过程中。此后,赵某利用其它手段撇开百佳信息所直接与房屋原所有人汤某及其家属联系,并签订了该房产的购房合同及办理了房产过户及按揭贷款手续。百佳信息所认为,赵某为了逃避支付中介报酬,擅自与原房屋所有人签订房屋买卖合同的行为违反了赵某与其之间签订的房产经纪合同的约定,属恶意跳单,应承担相应的赔偿责任,故而诉至法院。

 

法院经审理认为,赵某与百佳信息所签订的《买房登记委托书》属于居间合同性质,其中第一条关于与所看房产的房东私下成交,赵某愿意赔偿该房产实际成交总额的百分之贰作为佣金补偿给中介方的约定,属于房屋买卖居间合同常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介机构提供的房源信息却“跳”过中介机构购买房屋,从而使得中介机构无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。赵某在利用了中介机构提供的房源信息、机会等条件擅自与原房屋所有权人达成协议,违反了与百佳信息所的约定。遂判决赵某赔偿百佳信息所损失赔偿金。

 

案例二:(2009)沪二中民二(民)终字第1508号

 

案情简介:涉案房屋系原产权人通过多家中介公司同时挂牌出售。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带买家陶某看了涉案房屋。11月23日,另一上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某之妻看了该房屋。11月27日,中原公司带陶德华看了该房屋,并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶某在验看过该房地产后六个月内,陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶德华与卖方签订了房屋买卖合同,并办理过户手续。中原公司认为陶某利用了其提供的房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,需向其支付违约金。

 

法院经审理认为:原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶某并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。

 

案例分析:

 

案例一中,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了中介机构提供的房源信息、机会等条件。买家赵某是在百佳信息所提供了房源信息并参与价格谈判后才打听到的业主信息,故需承担相应违约责任。

 

案例二中,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过公众可以获知的正当途径获得相同房源信息,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

 

相关法律法规:

1、《合同法》第四百二十四条

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

2、《合同法》第四百二十六条

居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

3、《合同法》第四百二十七条

居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

4、《合同法》第一百零七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

责任编辑:李洁

排版:陈荻尧
出处:公众号广和律师
如有侵权,请联系删除